Поможет ли предпринимателям-арендаторам сертификат о наступлении форс-мажора?

Ответ:
Это сейчас один из больных и распространенных вопросов, как для арендодателя, так и для арендатора.
Следует понимать, что эпидемия, пандемия и прочие подобные явления - в большинстве случаев не являются сами по себе обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором). Таковым являются вводимые впоследствии ограничительные меры. Так, введение ограничительных мер в целях препятствия распространению коронавирусной инфекции уже признано в качестве чрезвычайных, непредвидимых, непредотвратимых, находящимися вне контроля сторон и оказывающими существенное влияние на исполнение обязательств по хозяйственным договорам (см. Письмо Торгово-Промышленной Палаты РФ исх. ПР-0315 от 26.03.2020, а также разъяснения других органов государственной власти: Письмо ФАС России от 18 марта 2020 г. N ИА/21684/20, Письмо Минфина России от 19 марта 2020 г. N 24-06-06/21324).
Но проблема заключается в том, что по общему правилу (п. 3 ст. 401 ГК РФ) арендатор может быть освобожден от ответственности за нарушение обязательств (по оплате аренды) в том случае, если он не исполнил их из-за обстоятельств непреодолимой силы. Здесь важно понимать, что освобождение предполагается от ответственности за неисполнение обязательства (неустойки, штрафы, пени), а не от самого обязательства по уплате арендной платы.
Невозможность уплаты арендной платы арендатором ведь никак напрямую не связана с коронавирусной инфекцией? Очевидно, что нет - она может быть связана со снижением доходов (выручки) арендатора, с ростом курса валюты, со снижением платежеспособности покупателей и т.д., т.е. с явлениями, которые стали последствием распространения коронавирусной инфекции, введением на ее фоне ограничительных мер, а также проявлением кризисных явлений.

Пока судебная практика по данному вопросу еще не сформировалась (по понятным причинам), но мы полагаем, что суды будут придерживаться такого же мнения.

В любом случае, если у арендатора нет иного выхода, и есть возможность получить в ТПП соответствующее свидетельство - лишним не будет. На нашей практике, некоторые арендодатели, увидев такое свидетельство или получив информацию о том, что арендатор собирается его получить, делали шаги на встречу, предоставляя скидку или отсрочку уплаты арендных платежей.

Также обращаем внимание на принятие Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, в соответствии с которым (ст. 19):

-        Арендодатель обязан по просьбе Арендатора предоставить отсрочку в исполнении обязательств по уплате арендной платы, предусмотренной в 2020 году;

-        Арендатор вправе требовать от Арендодателя уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества по назначению.

Закон по большей части носит декларативный характер и вряд ли будет работать эффективно, но тем не менее при обращении к Арендодателю, не лишним будет на него сослаться.
Международная юридическая компания Корпус Права основана в 2003 году в России (Москве). На данный момент благодаря успешному опыту и высокому темпу развития, Корпус Права представляет группу компаний с офисами в России (Москва), на Кипре, в Латвии и Гонконге.

Материал подготовлен партнёром Ассоциации компанией Korpus Prava (www.korpusprava.com)
Корпус Права является компанией, оказывающей профессиональные услуги по правовому обеспечению бизнеса, оказанию корпоративных услуг, сопровождению сделок с капиталом, привлечению прямых инвестиций и структурированию холдингов, разработке правил внутригруппового финансирования и ценообразования, проведению аудиторских проверок и финансово-юридических экспертиз, как в РФ, так и в иностранных юрисдикциях.
www.korpusprava.com